税收是国家对经济进行宏观调控的重要政策工具。国家对房地产市场进行宏观调控以来，税务机关不断强化了对房产转让税收的征管，很多市民对个人转让房产过程中的税收优惠政策十分关心，本报记者有关税收减免政策专门采访了常州市契税征收管理所的专家。

一、契税减免政策

主要有两种情况：

（一）房屋交换。两个房屋产权人之间交换房屋，按交换的差额，由多支付价款的一方缴纳。如甲方房屋价值10万元，乙方房屋价值12万元，契税缴纳时甲方交换乙方房屋后仅以2万元差价作为计税金额交就行了，乙方无需交纳契税。私房拆迁后安置房屋的，也按房屋交换处理，由安置户按安置房价格与被拆迁房屋评估价差额缴纳契税。

（二）拆迁减免。房屋拆迁后，被拆迁房屋产权人另行购房，可按拆迁所得补偿费减免契税。拆迁补偿费以拆迁协议和拆迁安置结算表中所列拆迁房屋评估价值和附属设施、装饰费为依据，其他补偿费用，如：搬迁奖励费、过渡费、水电表或有线电视拆除、空调移机等其它费用不作为减免税计算依据。先购房后拆迁只能在一年内才能享受契税减免，购房时间的确定，对购买二手房以《房屋买卖契约》签订时间为准，商品房以小区综合验收时间为准，拆迁时间以拆迁公告时间为准。先拆迁后买房则暂无明确的时间限制。如果父母房屋被拆迁，子女购房是否能减免契税则要区别对待：如果新购房父母和子女共同拥有，视同产权人拆迁购房办理契税减免，但必须提供父子（女）关系证明；如果父母亲一方或全部死亡，子女购房时可按拆迁补偿费的继承份额减免契税。如有多个继承人的，按法定继承份额计算，如其他继承人放弁，由指定的一人继承的，提供书面协议后可由指定的继承人享受契税减免。 【延伸阅读】耕地占用税明年起提高四倍 此前标准20年不变

二、营业税及附加

个人将购买超过五年的普通住宅转让，免征营业税及其附征的城建税、教育费附加、地方教育附加，购房时间以产权证发证时间或契税完税证时间为准；个人将购买不足五年的非普通住宅转让，按房屋转让价格与购进价格的差额征收。如：购房原价20万元，售价25万元，营业税则按差价的5%征收，即（25﹣20）×5%=0.25万元。城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加分别按营业税的7%、3%和1%征收。如果是外籍人员则免征地方教育附加。非住宅（如车库、商办楼等）转让，则不论购买年限多少均按差价征收营业税，并应提供原购房合同和发票，如不能提供购房发票则按全额征收。

三、土地增值税

个人将购买超过五年的普通住宅转让免征土地增值税，个有转让非普通住宅，凡居住满五年免征土地增值税，居住满三年不足五年的，减半征收土地增值税。

四、个人所得税

个人所得税有两种计税方法，一种是按全额的1%核定征收，另一种是清算征收，按转让价格扣除购进价格和合理费用后的差额的20%计征。前者较容易理解，如：售价20万元，应缴土地增值税2000元（20万×1%）。后者计算较繁琐，如：售价20万元，买价18万元，差价2万元，扣除前道契税3600元，再扣除应缴营业税及附加11100元，应缴个人所得税为1060元[（20000﹣3600﹣11100）×20%]。纳税人可通过上述两种方法计算比较自行选择。对于购买已满五年且为个人唯一一套住宅，可免征个人所得税；对于未满五年的住宅则按上述两种方法缴纳。个人转让住房个人所得税以纳税保证金形式收取，房屋转让前后一年内重新购房，缴纳的纳税保证金可向地税部门申请退税。个人转让非住宅，直接以个人所得税征收入库，转让非住宅，或个人出售住宅房缴纳纳税保证金后购买非住宅，则不能享受退税政策。